Alquilar su casa o habitación en Airbnb es una forma fantástica de crear riqueza con la propiedad que ya posee y, en algunas situaciones, puede valer la pena comprar una propiedad específicamente con el fin de iniciar un negocio de alquiler a corto plazo.
Eso es exactamente lo que hice. Y hasta ahora, los resultados han sido mejores de lo que esperaba.
En esta guía para principiantes sobre cómo iniciar un negocio de Airbnb, cubriré todo lo que necesita saber para convertirse en anfitrión de Airbnb y compartiré algunas ideas basadas en mi experiencia hasta el momento.
En este artículo repasaré…
Mi historia de cómo comencé como anfitrión de Airbnb
Los comienzos de mi negocio de Airbnb comenzaron cuando trabajaba en el turno de noche en el motel local. Las quejas sobre el lugar eran muchas: las paredes eran finas como el papel, no se podía ajustar la temperatura de cada habitación individualmente, no permitían mascotas (ni siquiera animales de servicio), etc.
Sin embargo, el lugar se mantuvo constantemente lleno e incluso tenía una lista de espera en las horas pico del año. (En nuestra pequeña ciudad, esto significaba alrededor de la temporada de rodeo y caza). Esto me indicó una necesidad de vivienda a corto plazo no satisfecha en mi área.
Por qué decidí convertirme en anfitrión de Airbnb
Mi esposo y yo pensamos mucho sobre si comprar una propiedad para alquilar en Airbnb. Su trabajo viene con la vivienda, por lo que, como inquilinos, no podíamos hacer nada con nuestra residencia principal.
Vivimos en un pequeño pueblo en la zona rural de Texas. Y por “pequeño” me refiero a un semáforo y más vacas que personas.
El hecho de que estuviéramos tan lejos de una ciudad importante nos puso nerviosos ante la perspectiva de invertir en una propiedad de alquiler. ¿Había realmente suficiente demanda para justificar un Airbnb? Tenía una idea basada en mi experiencia en el motel, pero no estaba seguro.
Así que usamos una hoja de cálculo de potencial de ganancias de Airbnb y calculamos los números. Trazamos cuánto costaría comprar la casa y amueblarla con todo lo que necesitaría un alquiler. Luego pronosticamos nuestros gastos mensuales para ver cuántas reservas necesitaríamos para cubrirlos.
Descubrimos que si podíamos mantener nuestro Airbnb ocupado durante un promedio de cuatro noches cada mes (cobrando lo que cobraba el motel local), alcanzaríamos el punto de equilibrio.
Estábamos bastante seguros de que estaríamos llenos durante el otoño para la temporada de caza, por lo que incluso si el lugar permaneciera vacío durante gran parte del resto del tiempo, estaríamos a salvo.
Con este conocimiento, dimos el salto y compramos la casa.
Mi propiedad
Compramos la casa de nuestro amigo cuando se mudó. No es elegante, pero la gente en nuestro mercado son en su mayoría trabajadores de servicios públicos, cazadores, vaqueros y otras personas de clase trabajadora; no están buscando el Ritz Carlton, solo un lugar limpio para dormir.
Nuestra casa tiene dos dormitorios y un baño, así como un patio trasero cercado para los perros de los visitantes. Decidimos hacer que nuestro lugar admitiera mascotas, ya que sabíamos que podíamos capitalizar a las personas con animales que el motel local rechazaba.
Incluso si no tiene una casa completa para alquilar, todavía hay muchas oportunidades con los alquileres a corto plazo en Airbnb. Una mujer local en mi ciudad alquila su caravana. Los sitios de glamping (tiendas de campaña con un catre o colchón de lujo) se están volviendo cada vez más populares. Un amigo mío remodeló un cobertizo en el patio trasero y lo convirtió en un apartamento eficiente, que ahora gana lo suficiente para cubrir su hipoteca.
Preguntas que debe hacerse antes de publicar su espacio
Antes de incluir su espacio como un alquiler a corto plazo, es una buena idea hacer un examen de conciencia. Airbnb es un compromiso continuo, y querrá saber en qué se está metiendo antes de comenzar este tipo de negocio.
Aquí hay algunas cosas útiles que debe preguntarse:
- ¿Cuáles son tus objetivos al convertirte en un anfitrión de Airbnb? ¿Quieres conocer gente nueva de otros lugares? ¿Hacer un poco de dinero extra? ¿Comenzar un imperio de alquiler a corto plazo? Sus objetivos determinarán todo, desde su precio hasta las comodidades que ofrece a sus invitados, así que tenga claro lo que quiere de la experiencia.
- ¿Cuánto tiempo y dinero está dispuesto y puede invertir? Como cualquier negocio, un alquiler de Airbnb requiere capital inicial. Amueblar un lugar cuesta una cantidad sorprendente, y habrá costos continuos que su empresa deberá cubrir, como impuestos a la propiedad y servicios públicos. Además, tendrás que limpiar la unidad entre cada huésped o contratar a alguien más para que lo haga. Asegúrese de tener el tiempo para esto (o el tiempo para administrarlo) antes de comprometerse.
- ¿Cuáles son las leyes y regulaciones locales y estatales con respecto a los alquileres a corto plazo? Cada vez más ciudades regulan o incluso prohíben los alquileres a corto plazo, así que consulta las ordenanzas de tu ciudad y/o HOA para asegurarte de que tu Airbnb no tenga que cerrar antes de que llegue el primer huésped.
- ¿Qué tipo y monto de seguro necesitas? Airbnb ofrece cierta cobertura por daños causados por los huéspedes, pero el consenso general entre los anfitriones experimentados es obtener un seguro de propietario diseñado específicamente para Airbnb. (Utilizamos el seguro adecuado). Es posible que el seguro de propietario normal no lo cubra si alquila su lugar.
- ¿Estás dispuesto a compartir este espacio con extraños? Ya sea que viva o no en el espacio que está alquilando, a algunas personas les inquieta la idea de tener perfectos extraños en su hogar, especialmente si tienen hijos. Si la idea de que otra persona toque tus cosas te pone la piel de gallina, probablemente deberías buscar otro tipo de negocio.
- ¿Tiene suficiente colchón financiero para capear un período de sequía? Muchas ubicaciones de Airbnb (casas de playa, cabañas de montaña, sitios glamp, etc.) son estacionales. Su posición financiera debería permitirle aguantar un par de meses con pocas o ninguna reserva sin arruinarse.
Siete claves para el éxito como nuevo anfitrión de Airbnb
Si quieres saber cómo ser el anfitrión perfecto de Airbnb, la clave es investigar mucho y prepararte de antemano. Aquí hay seis elementos que debe cuidar antes de que su listado se publique para asegurarse de que comience a funcionar.
1. Conozca su mercado
Ya sea que esté alquilando un cobertizo en su patio trasero o comprando una casa para alquilar en una ciudad lejana, es crucial conocer una buena cantidad de información sobre la ubicación geográfica de su Airbnb, así como la demografía que lo utilizará.
Mi humilde casa de dos dormitorios es justo lo que esperan los cazadores y los vaqueros de la zona rural de Texas. Es cómodo y limpio, pero está escasamente decorado y tiene solo lo básico. Pero me desanimarían si intentara ofrecer el mismo nivel de experiencia en una ciudad turística de lujo.
También es importante conocer la competencia de su mercado. ¿Cuántos otros Airbnbs y hoteles hay en esa región? ¿Son del mismo tamaño y/o precio que el que ofreces? Si el mercado tiene mucha competencia, eso no es necesariamente una señal de alerta, siempre que pueda ofrecer algo que los demás no ofrecen.
Por ejemplo, si cada lugar en la ciudad es una barraca de $300 por noche con capacidad para 12 personas, puede llenar un vacío potencial en el mercado ofreciendo una simple eficiencia de un dormitorio por $70 por noche.
También es importante saber qué atrae a la gente a su área. Esté al tanto de las principales atracciones y eventos en el área, como festivales, concursos de música, parques estatales, exhibiciones de autos, representaciones teatrales, carreras, eventos deportivos, etc. Puede optimizar sus precios y brindarles a sus invitados una experiencia más atendida si sabe por qué vienen a quedarse en su casa.
Esta información también es crucial para predecir los picos y valles de sus reservas.
2. Ejecute los números
Deberá pronosticar lo que gastará para adquirir su espacio de Airbnb (a menos que esté alquilando una habitación que ya tiene), así como lo que gastará en arreglarlo y decorarlo.
Luego, sume los costos continuos en los que incurrirá su negocio de Airbnb. Cuando haga los cálculos, deberá incluir los siguientes gastos en sus estimaciones:
- Impuestos de propiedad.
- Impuestos de ocupación o de hotel (Airbnb lo hace por ti).
- Servicios públicos, incluidos internet y/o cable.
- Reposición de muebles robados o rotos por los huéspedes (toallas manchadas, platos rotos, etc.).
- Servicios como cuidado del césped y control de plagas.
- Limpieza.
También deberá predecir cuántos ingresos generará su propiedad para determinar si vale la pena alquilar su lugar en Airbnb.
Cuando estimas tu ingresos, hágalo asumiendo una tasa de ocupación más baja de la que cree que tendrá.
Esté preparado para dar algunos reembolsos, ya que no todas las estadías funcionarán. Determine cuántas noches cubrirán sus gastos, luego consulte los datos sobre las tasas de ocupación de Airbnb en su área.
3. Reconozca que está ingresando a un negocio de hospitalidad, no a una inversión inmobiliaria
Si cree que Airbnb será pan comido porque ha sido propietario de un alquiler a largo plazo antes, piénselo de nuevo. He hecho ambas cosas y Airbnb es un animal completamente diferente.
Dudaría incluso en llamar a Airbnb una inversión inmobiliaria. Es más como un negocio de hospitalidad porque implica mucho más tiempo, esfuerzo y atención.
Con Airbnb, los detalles importan porque recibes una calificación en cada estadía. Y tienes que competir con otros listados por cada invitado; no tienes la seguridad de un contrato de arrendamiento de 12 meses.
Así que la calidad de los muebles importa. La limpieza importa. Los cepillos de dientes de repuesto y las copas K importan. Todos estos son más examinados de lo que serían si solo estuviera alquilando el lugar a través de un contrato de arrendamiento estándar.
Por supuesto, los márgenes de ganancia tienen muchas más ventajas con Airbnb que con los alquileres a largo plazo, pero se esforzará mucho más para obtener esos márgenes.
4. Aprende de los profesionales, luego haz lo tuyo
Obtuve algunas ideas y consejos inmensamente valiosos al conectarme con otros anfitriones en las redes sociales. Los grupos de Facebook son especialmente útiles para colaborar y obtener excelentes consejos, especialmente sobre cómo manejar a los huéspedes problemáticos.
Sin embargo, sepa que cada anfitrión quedará marcado por sus propias historias de terror, la mayoría de las cuales nunca sucederán en su lugar. Así que sigue el consejo de las masas, pero hazlo con un grano de sal.
5. No te dejes paralizar por el perfeccionismo
Tienes que empezar antes de que las cosas sean perfectas. Nuestro Airbnb todavía no es perfecto y llevamos unos meses dirigiendo el lugar.
Todavía no tenemos un toallero en el baño, y necesitamos desesperadamente más decoración y cubiertos. Pero si hubiéramos esperado hasta que todo fuera perfecto, nos estaríamos privando a nosotros y a nuestros invitados de una gran experiencia.
Eventualmente, solo tienes que empezar. No tenga miedo de hacerles saber a sus primeros invitados que usted es nuevo en esto, pero desea que tengan la mejor estadía posible.
Pide consejo a tus invitados. ¿Qué cosas le faltan a tu lugar? ¿Había algo que les molestara?
Si eres sincero acerca de ser un novato, las personas generalmente te darán un poco de holgura y te ofrecerán sugerencias útiles.
6. Comprender la mentalidad de un huésped de Airbnb
Si nunca se ha alojado en un alquiler a corto plazo antes de iniciar un negocio de Airbnb, lo recomiendo encarecidamente. Esto le ayudará a experimentar de primera mano lo que le importa a un huésped.
Me quedé en un lugar que tenía colchones abismales; Yo me quedé en otro que tenía una cocina totalmente equipada con muchos utensilios de cocina y ollas para que pudiéramos hacer nuestras propias comidas.
Esta información (así como las quejas frecuentes en mi trabajo en el hotel) me permite saber qué partes de mi alquiler de Airbnb serían importantes para mis huéspedes y, por lo tanto, en las que valdría la pena gastar tiempo y dinero.
Por ejemplo, derroché en sábanas y colchones de calidad, puse un juego completo de ollas y sartenes en la cocina y escatimé un poco en la decoración. También sabía que muchos de mis invitados traerían perros de caza, así que cercamos el patio trasero.
Comprender y gestionar las expectativas de sus clientes es clave para crear una experiencia de huésped fabulosa.
7. Aprende a optimizar tu listado
Las fotos son extremadamente importantes para vender su lugar, especialmente si está compitiendo en un mercado saturado. Más fotos es casi siempre mejor. Tómelos con mucha luz natural y obtenga las habitaciones desde múltiples ángulos.
¡No olvides incluir cualquier vista que puedas ver desde las ventanas!
Si tiene un alquiler de alto nivel, considere contratar a un fotógrafo de bienes raíces para que tome fotografías de su lugar.
Además, el sitio web de Airbnb tiene una extensa lista de comodidades que su lugar puede ofrecer: cuna, juegos de mesa, bicicletas, secador de pelo, bañera de hidromasaje y muchas, muchas más. Puede ser tentador saltarse el llenado de esta sección, pero no lo haga. Agregue todas las comodidades que ofrece su alquiler.
Recuerde, Airbnb es un mini motor de búsqueda y los huéspedes pueden filtrar los resultados que obtienen según las características que desean. Use palabras clave que sus invitados usarían para encontrar un lugar como el suyo en el título y la descripción de su anuncio, como “cabaña en la montaña”, “frente a la playa”, “moderno” o “casa de campo”.
Consejos profesionales para nuevos anfitriones de Airbnb
Según mi experiencia, ser un buen anfitrión de Airbnb es simplemente seguir la regla de oro: trata a los demás como te gustaría que te traten a ti.
Más allá de esa estrella guía, aquí hay algunas cosas tácticas que puede hacer para optimizar su negocio de Airbnb.
- Amueblar con cosas usadas. Tus muebles, mantelería, sartenes y cubiertos son nuevos solo para el primer huésped. Después de eso, todo se usa de todos modos. Así que no se asuste de las grandes ofertas en muebles poco usados de Craigslist, Facebook Marketplace o su tienda local de segunda mano.
- Gastar dinero donde cuenta. La gente no se quejará mucho si sus tazas no combinan o si su lámpara está un poco anticuada. Ellos voluntad quejarse si el colchón tiene bultos o si la puerta de entrada no se cierra.
- Publicidad fuera de Airbnb. Muchos de nuestros listados ahora provienen de personas de la ciudad que tienen familiares que vienen y empresas locales que atraen clientes para quedarse por períodos cortos de tiempo. ¡La creación de redes también es clave en un negocio de Airbnb!
- Usa múltiples plataformas. Airbnb definitivamente tiene la mentalidad más grande en alquileres a corto plazo, pero no es el único jugador. Use todas las plataformas en las que puede anunciarse para obtener la máxima exposición, incluidas VRBO, Vacasa, Furnished Finder y Flipkey. Asegúrese de sincronizar sus calendarios para no reservar dos veces entre plataformas.
- Considere mínimos de varias noches para los fines de semana ocupados. Aprendimos esto de la manera más difícil cuando alguien enganchó un solo sábado en medio del fin de semana de rodeo. Tuvimos que rechazar múltiples estadías de tres noches porque olvidamos establecer un mínimo durante ese tiempo pico.
- ¡No olvide realizar un seguimiento de sus gastos para la optimización fiscal! El teléfono celular y el uso de Internet para comunicarse con los huéspedes, así como el kilometraje que maneja cuando limpia la unidad, son deducibles de impuestos, así que no deje que esos ahorros se escapen. Utilizo la aplicación Everlance para realizar un seguimiento de mi millaje y gastos comerciales, y ha sido fabuloso.
Beneficios inesperados de operar un Airbnb
Beneficio n.º 1: exenciones fiscales
Cada vez que corro a la ciudad para limpiar, amueblar o simplemente revisar nuestro Airbnb, el viaje es deducible de impuestos. Compilo esto con otros mandados, ¡así que una gran parte de mis costos de combustible ahora son deducibles de impuestos!
Ventaja #2: La capacidad de ayudar a los necesitados
Tenemos mucho clima severo en Texas. En los cortos tres meses que hemos estado alquilando el lugar, hemos podido ofrecer ayuda a dos grupos de víctimas de incendios, junto con una familia que vivía en una casa rodante durante una tormenta de invierno. Ha sido una bendición poder ayudar a las personas con un lugar para quedarse.
Beneficio n.º 3: Tener un lugar para que amigos y familiares se estrellen
Se vuelve un poco apretado hospedar a los huéspedes de la casa durante unos días, ¡pero puede extender la visita ofreciendo a sus amigos o familiares la privacidad de su propio lugar! Solo asegúrese de bloquear las fechas en las que desea el uso personal de su alquiler.
Beneficio n.º 4: acceso a una fuente de ingresos pasivos (más o menos)
En este momento, estoy limpiando mi propia propiedad de Airbnb, pero espero subcontratar eso muy pronto. Una vez que lo haga, solo pasaré unas pocas horas al mes comunicándome con los huéspedes y organizando reservas. Los ingresos no son completamente pasivos, pero se acercan una vez que tiene los sistemas implementados.
Mi experiencia de hospedaje en Airbnb hasta ahora
Me complace informar que mi experiencia en Airbnb ha superado mis expectativas cautelosamente optimistas. Incluso en nuestro primer mes, superamos las cuatro noches que necesitábamos para cubrir nuestros costos. ¡Y ahora tenemos el lugar reservado para la mayor parte de este verano!
Y a pesar de todos los desastres sobre los que he leído en línea de otros anfitriones de Airbnb, hasta ahora mis invitados han sido ciudadanos modelo (incluso los peludos).
Incluso hemos recibido más solicitudes de las que nuestra propiedad puede atender. Así que esperamos crear otro alquiler muy similar en una ciudad vecina: un lugar de dos dormitorios a un precio bajo para atraer visitantes
Desafíos de hospedaje que he enfrentado
El principal desafío que he tenido ha sido hacer tiempo para la limpieza. Debido a que nuestro Airbnb está en una ciudad tan pequeña, no tenemos una gran cantidad de limpiadores confiables para elegir. Así que me he estado encargando de esta tarea. Eso funciona para una unidad de Airbnb (aunque envejece rápido). Pero sé que si alguna vez quiero más de una propiedad, tendré que contratar ayuda.
También nos encontramos con un invitado que se desanimó no por nuestro propiedad sino por la propiedad de al lado. La mayoría de las casas en nuestra pequeña ciudad necesitan mucho cuidado y están un poco deterioradas, y las casas al lado de la nuestra no son una excepción.
Los residentes locales esperan esto, pero las personas que pasan pueden verlo como inseguro o incompleto. A pesar de los cerrojos automáticos y el guardia de la prisión que vive dos puertas más abajo, nuestro invitado consideró que nuestro lugar era inseguro y solicitó un reembolso.
Sin embargo, este ha sido mi único cliente insatisfecho hasta la fecha, y lo único que lamento es que no comenzamos este negocio de Airbnb antes.
Alojamiento de Airbnb para principiantes: reflexiones finales
Si tiene un espacio que no está utilizando, ejecutar un Airbnb puede ser una de las mejores ideas para el ajetreo. Y si tiene el capital para adquirir una propiedad dedicada, puede ser una excelente manera de iniciar un negocio que requiere una inversión mínima.
Al igual que con cualquier inversión, asegúrese de investigar antes de dar el salto. Los anfitriones más exitosos tienen algo único que ofrecer a los huéspedes, o pueden llenar un vacío en el mercado de alquileres a corto plazo en su área.
Incluso si cree que su ciudad o pueblo es pequeño o poco interesante, es probable que haya personas de paso, visitando a familiares, viniendo a eventos o quedándose allí por trabajo. Todos ellos necesitan un lugar cómodo para ducharse y dormir, y satisfacer esa necesidad es una excelente manera de generar riqueza.
